土瓜灣重建區店舖調查發佈會新聞稿

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市建局自2016年起先後宣佈6個土瓜灣重建項目以來,社區內非住宅租戶(即店舖)隨即組成非住宅租戶關注組(下稱“關注組”),就重建下小商戶面臨的困境及安置問題,向政府和市建局爭取合理權益。在2019年9月6日,地政總署宣布收回相關的土地,讓市建局推行其重建項目;自12月6日午夜起,這些土地已經收歸政府所有。不過,在市區重建的過程中,受影響的住戶如何獲得安置,商戶又能否復業及繼續經營是一大難題。而市建局過去亦未有向包括立法會、區議會或相關諮詢委員會交待這些商戶的去向,或如何協助受影響的商戶繼續經營。

就此,關注組自2018年起與社區文化關注及舊區街坊自主促進組在重建區內向受影響的舖租戶進行問卷調查及質性訪談,以了解在重建中遇到的困難、市建局能否有效提供協助、未來是否有復業的可能,或復業後又是否能順利經營等問題。是次調查最終收回53份有效問卷,及與十多名舖戶進行訪談,當中有部份舖戶於受訪後已交吉予市建局,遷離重建區,研究團隊亦向這些店舖開展追踪調查。數據及分析如下:

  • 接近一半(47.2%)舖戶從事車房行業;約三成(32%)為以服務附近居民為主的「民生小店」(如食肆、士多、寵物店、跌打醫館等);約一成五(15.1%)為「小型工程/工業」(圖一);
  • 超過一半(52.1%)舖戶於市建局宣佈重建後曾被業主加租,有個別店鋪甚至加租超過五成(圖二及三);
  • 絕大部份舖戶(86.8%)已從事相關行事最少十年,更有約四成(39.6%)從事相關行業逾30年或以上。有超過一半舖戶(51%)於土瓜灣重建區的現址開業10年或以上,反映不少已扎根土瓜灣多年(圖四)。質性訪談反映,部份舖戶由學徒做到師傅,再在土瓜灣區開業,倚靠有關行業養活家人,若最終未能復業,恐怕會步入中年危機,也未必能轉型以維持生計;
  • 整體而言,受訪者認為土瓜灣區的「租金低廉」(67.9%)、「鄰里關係好」(60.4%)、「聚群效應」(41.5%)是原有的良好營商環境因素 (圖五);
  • 約七成 (69.8%)舖戶希望日後可以復業,但超過八成(83.8%)均表示將來復業的困難是「新舖租貴」,亦有超過三成受訪者憂慮「無法重新開業」(37.5%)及「失去現有客源」(35.4%)(圖六及七)。絕大部份(87.5%)舖戶表示在尋找新舖時會因應行業特性而有特定要求。
  • 以「車房及工程」與「民生小店」分類,作進一步比較分析,兩者對於有利的營商環境因素、復業困難及尋找新舖的特定要求等問題的看法均有顯著差別 (圖八至圖十)。車房及工程行業舖戶較重視成行成市的聚群效應及舊區店舖的特色(如樓底高、門口要空曠以方便泊車及上落貨等),因此他們在尋找新舖時亦會有較多的要求,以配合其行業特性;民生行業舖戶則較重視客源要足夠,亦憂慮復業後會失去現有客源,尋找新舖時則較著重地理位置要方便,多於店舖本身的特徵。
  • 七成五(75%)的受訪者認為市建局需提供安置,當中大部份(74.4%)認為較合適的安置方案是原區安置(圖十一及十二);只有約一成(13.7%)受訪者認為市建局的賠償安排是足夠 (圖十三);
  • 超過一半(55.8%)的舖戶表示有聽過市建局中介公司可協助商戶舖位搬遷,但全部均表示這措施不能協助他們尋求「合適」舖位(圖十四及十五),而舖戶認為未能協助的主因是沒有因應店舖行業需要尋找合適舖位或租金遠超舖戶可負擔水平。
  • 追踪調查顯示,直至2019年11月底,有16名曾接受問卷調查的舖戶已遷出並交吉店舖給市建局,當中約三成五(35.3%)未能復業(圖十六)。由於現時復業的樣本數目不多,及復業時間尚短,故未能以量化數據反映他們復業後的營商狀況。

就以上數據分析,關注組就市建局跟進店舖租戶安置及補償安排的意見及建議如下:

1.賠償政策無助小店復業  租金上升為復業主要困難

在是次調查中,不論車房及工程行業,抑或民生小店,均表示租金問題是他們復業的最主要困難及憂慮。而市建局將土瓜灣一整個小社區同時移平,有數百個小店在短期內需要尋找適合舖位,周遭根本難以有足夠的租盤出租,即使找到適合的舖位,租金亦大幅上升,勉強復業亦未能夠長久經營。這樣我們也不難理解,為何有不少商戶為市建局在重建中只向商戶提出補償卻未有提出任何安置的安排而感到不滿,亦有舖戶表示他們不需要賠償,只想有合理安置,令他們可以繼續營生。

況且,目前市建局的補償方案框架已經是二十年前訂立的,至今亦只是小修小補,無視推動重建項目時對社區的即時影響。例如在重建過程中,店舖租客會面對被業主不合理加租、縮短租約期、迫遷、以致客源流失等問題,令租客在仍未遷離重建區,已面對經營困難,甚或是因被業主迫遷而失去大筆津貼,最終難以復業,生存權難受保障。

2/新措施「市建中介服務公司」離地萬丈 漠視各行業營商特性 

是次調查清晰反映在土瓜灣區不同行業的營商特性,車房及工程行業在當區有聚群效應及行業歷史,而舊區店舖及街道特徵如樓底高、方便上落貨、間隔寬闊對於維修車輛或承接工程甚為重要,而這些需要均令他們要尋找適合舖位是難上加難。

過去關注組多次向市建局反映「小店生存權」問題時,市建局均回覆指「市區重建中介服務公司」(公司)會積極主動協助餘下商戶尋找合適舖位搬遷,但是次調查發現只有部份舖戶得悉有關服務,實際上(公司)亦未有根據行業的需要覓舖,例如有車房表示,(公司)曾尋找樓底僅「九呎高」的舖位,但車房根本沒有足夠空間維修汽車底盤;又或是舖位門外有電燈柱阻礙車輛出入,甚至為租戶尋覓月租為重建區原舖租金三倍以上的單位等。

「市建中介服務公司」如此離地,一則是承繼市建局一貫特性,即使知悉重建區內車房林立,也從未試過「由下而上」地了解受影響居民的需要及困難,只想用賠償和威嚇將受影響人士草草打發;二則是由從市建局進行社區影響評估、到城規會或發展局甚至行政會議批准重建時,均從未考慮或照顧受影響戶的安置需要,亦從未為此作出任何相應規劃,那樣又何來有這麼多適合舖位呢?

3.檢視現有重建發展模式 預先作出店舖重置規劃

事實上,發展局及市建局絕對有能力預留地方讓店舖作重置用途。早於宣佈KC9-KC13這六個重建項目前的數年,市建局已經在土瓜灣區進行過多個重建項目,但大多是與私人地產商合作興建私人貴價樓,商店均是以市價出租,包括近期出售的「津匯」及由市建局獨自發展的首置盤煥然懿居,均沒有預留商舖給同區被重建的店舖作重置用途。

就此,市建局應向土瓜灣重建區尚未搬離的商戶提供在賠償以外的可行安置方案,例如在現時市建局的重建項目中(如附近的煥然懿居),撥出部份地方讓受影響店舖以非市值租金復業。長遠而言,市建局未來在九龍城區及其他地區進行重建時,亦應有更妥善的規劃,例如以「分期重建」的方式,讓受影響商戶可以「無縫交接」地搬去於同區重建後發展的地方繼續經營。

4. 呼籲九龍城區議會成立相關工作小組跟進區內重建項目及長遠規劃問題

自宣佈重建項目起,有不少重建戶(不論住宅或店鋪)均面對各種困難,包括:接收市建局的資訊困難,及難以接觸市建局等等。然而,市建局雖然會到區議會大會匯報進展,但至今仍缺乏讓居民或受影響重建戶與市建局就重建問題溝通的渠道。而自2014年後九龍城市區更新計劃規劃研究後,仍有不少市區更新工作尚未開展,市建局亦曾公開表示會推出公務員合作社重建項目等。此外,重建涉及著整個城市的規劃發展,亦影響整個社區生態。

適逢新一屆區議會將會就任,關注組認為九龍城區議會應考慮成立相關工作小組跟進區內重建項目及長遠規劃問題,亦寄望能為九龍城區能帶來新氣象。

土瓜灣重建項目KC9-KC13受影響非住宅租戶關注組
舊區街坊自主促進組
社區文化關注
2019年12月19日

新聞稿內容次序的數據圖:
https://docs.google.com/presentation/d/132DZPP3lR4kwa9IFNTMC2Vnr4qZCV7dN5OFSzoLH-bU/edit?folder=1Y_Ibs-5y3rRIh0r-q3_5mXo8nZpaER61#slide=id.p

 

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