轉載|舊區街坊自主促進組就【房屋事務委員會及福利事務委員會「租務管制」公聽會】之意見書

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我們是舊區街坊自主促進組,是一個全義工組織,成員來自灣仔、深水埗、旺角、土瓜灣等市區重建項目的關注組街坊及支援組義工等共同組成,宗旨是一起籌劃捍衞舊區居民的基本權利、監督政策發展及關注城市的可持續發展。

過去我們目睹在市建局及私營地產商的重建下,租戶因缺乏租住權保障而飽受折磨,喪失應有權益,故就是次公聽會,呈交此意見書:

一). 租住保障撤銷 禍害重建租戶「住屋權」

租金管制及租住權管制的取消,令廣大貧苦租客失去重要保障,動輒被迫走,無以為家,亦導致租客在市區重建局(下稱市建局)和香港房屋協會(下稱房協)兩公營機構進行重建時缺乏保障,更甚者是被剥奪原有安置/補償的權益。最常見為以下兩類情況:

1.1 租客於重建項目宣佈後輕易被迫遷,隨時失卻原有安置/補償權益:

2009年市建局宣佈深水埗順寧道重建項目,並對區內租戶進行凍結登記,但次日即有十三戶凍結登記租戶被地產業主要求離開居所,部份隨後還被告上法庭,這皆因出租地產業主以為迫遷租客可使賠償增加,但凍結登記租戶若被迫遷,搬離重建項目,則會喪失在公營重建下應有的安置/補償權益。在2012年至今,本組成員亦於旺角新填地街重建項目、深水埗東京街/福榮街重建項目及土瓜灣多個重建項目,發現過多宗重建租戶被業主迫遷的事件。

1.2. 租客於重建項目宣佈後被瘋狂加租,如「肉隨砧板上」,被迫啞忍:

礙於現時的市區重建安置政策,租戶於等候市建局完成收購的期間不能搬離重建區,否則會被褫奪原先應有的安置權益。可是,重建過程收購多年,這等同將重建租戶禁錮在重建區內,面對任何困難均不能搬離。本組成員過去在不同重建項目發現部份出租業主於重建項目宣佈後,會對租戶瘋狂加租,試過有租戶被要求加租的幅度達$2000元,出租業主會威脅租戶說「若不接受交新租,就要搬走,但搬走就會失去重建戶身份,之後沒有市建局安置」,如此租客就成了「砧板上的肉」,若不想失去安置權益,就只能任由業主瘋狂加租宰割。

過去受重建影響的租戶面對以上問題,向市建局反映及爭取,要求修改政策漏洞,但市建局均以此乃「業主與租客之間的租務問題」為理由,拒絕介入或向租戶提供保障,任由租戶在宣佈重建後被業主迫走或瘋狂加租。若租戶無奈被迫搬離,則難以取回原有的重建安置或補償權益,這亦是變相令市建局推卸掉本身應有的安置責任。

本組必須指出,重建租戶被迫遷或瘋狂加租的問題,除了是市建局重建程序及安置政策的漏洞外,亦是《業主與租客(綜合)條例》在1998年及2004年兩度修訂,分別廢除租金管制及租住權保障所種下的禍根,導致租客不但可以被任意加租,亦可以隨時被迫遷,即使在租用住所居住多年,並無過犯,但業主只要一聲終止租約,並給予一個月通知期,即可要求租客離去,甚至向法庭申請,強行收回單位。

二). 本組就租務管制之建議

2.1. 重設租金管制,限制租金加幅:

● 回復1998年撤銷的租金管制,並適用於所有私人住宅租戶。

● 在租金管制的水平方面,建議限制每兩年只可加租一次,加租額僅限於現行租金與市值租金的差額,每次加租幅度不可超過30%;假如加租後的租金仍未達到市值租金的80%,則可以加租至市值租金之90% 。

● 租金管制並應伸延至保障新租客,如規定業主租出單位給新租客時,租金不可比市值租金超出10-20%。

● 市值租金需要有高透明度,差餉物業估價署需把全港物業估價在網頁公開,因科技發展下有關技術的成本不高,公眾應可毋須繳付查冊費即可在網上做查冊。

2.2. 回復租住權保障:

● 為了保障租戶的居住權,我們認為應回復2004年前的租住權保障,即是:除非是業主收回單位自住,或是租客違反業主與租客綜合條例第IV部訂明的不當行為,如沒有定按時繳交租金、未經業主同意,擅自改動處所的結構等,否則,業主不可拒絕給原有租客以不高於市值租金續租。
另外,由於租客普遍已需繳交一至兩個月的按金及水電按金,即租客已有一個月租金預先支付在業主處,我們認為「沒有在限期後15天內繳交租金」應改為「沒有在限期後一個月內繳交租金」方為合理。

● 為免業主藉詞拒收租金,現時建議租客可以掛號郵寄支票方式將租金交予業主,然後將所有單據保存起來的建議外,留待審訊時作證,但部份租戶未必知道業主本身地址,亦不是人人也有支票戶口,故此我們建議,如有業主拒收租金,入稟指租客拒交租,只要租客在一定期限內交回欠交及應交租金給土地審裁處代收,土地審裁處即可撒銷收回單位的入稟。

三.) 結語

租住權及租金管制的撤銷,本身就已經令廣大基層租戶終日擔心續租、不合理加租問題,加上市建局重建程序及政策的漏洞,現時香港的《業主與租客(綜合)條例》根本是欺壓基層租戶的法例,充滿不公!

「安居」,是每個市民應有的權利;「房屋」,是用來住而不應作為商品,此兩項為最重要的原則。我們認為,除了大量增建公屋外,亦有必要儘早重設租金管制,把租金限制於一個合理的,市民可以負擔的水平,保障基層市民住房開支不會過高,讓市民不至於入不敷支,有儲錢的機會。同時,有關措施亦可減低投資炒家以住房純粹作投資炒賣的意欲,可壓抑樓價,令樓價回復一個較合理的水平,讓原本租住私樓的市民也有透過儲蓄置業的可能。

我們認為,上述就「租務管制」之各項建議,能夠有助達致真正的和諧、有歸屬感的社會,政府應馬上實施。

舊區街坊自主促進組
2018年6月4日

(繪圖為一位關心基層住屋權的朋友作品, 特此鳴謝!)

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