回應「凝聚共識 建設家園」長遠房屋策略諮詢文件

長遠監察長遠房屋策略連線
回應「凝聚共識 建設家園」長遠房屋策略諮詢文件

長遠監察長遠房屋策略連線,由一群熱心參與討論香港長遠房屋發展的舊區基層街坊和朋友組成。
為回應長遠房屋策略督導委員會於本年 9 月推出的《凝聚共識 建設家園》「長遠房屋策略諮詢文件」,以下我們會就從討論,研究和街坊生活中所累積的經驗,我們分別組成了四個研究小組,在公屋、劏房、租務關係及租金管制、土地及房屋政策規劃等方面,以下分別闡述我們對香港現時房屋問題的立場和具體建議。

甲部:公共房屋政策及資助房屋政策
前言

  • 一個「長遠」的房屋策略必須考慮如何長遠地為普羅市民提供一個可以長久「安居」的家園。「安居」,不僅是指需要一個睡覺的居所,更關鍵的是這個居所能否帶給我們舒適感和安全感,讓我們相信這個地方能夠成為建立家園的「根」;「安居」,不僅是單純指屋內的環境,更關鍵的是與之連接的生活環境是否能夠配合人的生活需要,這影響著我們是否願意在自身的社區活動,建立互相支援的鄰里網絡。
  • 人的安居是與居住的社區設計密切相關,社區設計是否從人的生活需要出發影響著我們的生活質素,因此規劃公共屋邨時應同時考慮社區發展的整體需要,包括能否兼顧不同群組的居民如長者、殘疾人士、少數族裔和兒童等的社區需要,例如他們能否在社區內已經可以解決日常生活所需,是否有足夠的公共空間讓他們建立社區網絡,有沒有適合的社區設施讓不同居民群組使用等等。
  • 對居住十年以至數十年的街坊來說,「公屋」早已被視為是他們家庭的長久「安居」之地,然而政府過去往往將公屋形容為不應長期佔有的「福利」,漠視居民應擁有的永久住屋權,整個公屋政策的設計僅僅是方便行政管理及資源調配,而並不是從住戶安居的角度出發。我們認為未來對公屋政策的討論不能僅僅局限於供應數字多少的討論,同時應該要以「公屋為家」的方向去重新檢視現有的公屋政策及未來的發展方向。

1.房屋問題不能單靠增加土地供應,必須考慮如何在增加公屋供應的同時,對私人市場進行有效規管,方能解決長遠適切住屋短缺的問題

  • 我們認為每個人均有基本住屋需要,不論青年人抑或長者,均應享有適切住屋的權利。現時公屋輪候個案已超過23萬個家庭,一般申請和非長者單身人士申請都各突破11萬宗,這個數字尚未計算一群未能輪候公屋(入息或稍高於公屋輪候資格或因各種資格限制而字能申請)而居住於劏房的家庭。更甚者,「劏房」的住屋現象不止是出現在舊式樓宇,更蔓延至各種中小型樓宇單位,出現所謂的「高級」劏房,香港各中下階層均面對著住屋困難之現實:缺乏適切可負擔房屋的供應。
  • 現時公屋計分制刻意排拒青年人獲得公屋的權利,並且塑造青年人與其他輪候公屋人士(如長者)的對立。近日房署署長表示未來將研究專上或以上學歷申請人可能被進一步扣分,更反映著政府漠視青年人的住屋需要。青年人申請公屋,不是政府所描繪的「依賴」,而是青年人對於未來能夠在香港獲得一個適切的住屋感到沒有希望,因此才想及早申請公屋,希望不會將來一直要居住在租金昂貴的「劏房」。
  • 今天適切住屋缺乏問題的核心根源在於政府過度放任房屋市場,讓房屋變成一種炒賣以牟利的商品,「居住為本」的實用價值不被提倡。我們認為解決之道不能單單從增加土地供應的方向出發:近年私人發水樓泛濫成市,甚至連公營部門如市建局、房協也興建各種「華而不實」的私人樓宇,反映單靠增加土地供應無助確保適切可負擔房屋的提供,解決房屋問題的關鍵是在於如何抑制房屋商品化的現象。
  • 公屋與私人房屋不能分割為兩個市場單獨地處理,兩者是息息相關。近十年來公營房屋的需求不斷增加部份源於私人市場未能提供適切可負擔的居所,皆因對私營房屋市場缺乏規管所致。單單增加公屋供應無法解決現時基層的住屋問題,首先大量房屋無法在短時間內興建完成,其次無助改善未能輪候的弱勢社群的住屋質素,加上私營房屋商品化的現象只會繼續惡化現時對公共房屋的需求。
  • 我們認為諮詢文件單單考慮如何增加土地及房屋的供應,而缺乏考慮對私營房屋市場進行規管與限制是未能回應現時房屋問題的核心所在,我們建議政府應進一步規管房屋市場,鼓勵以「居住為本」的長遠房屋發展策略。對私營房屋市場的限制例子包括:

(1) 買賣樓宇的年期限制,如購入單位後五年內不得轉手,如在期間發售,政府會收取相當一部份的利潤;
(2) 恢復租務管制,同時可增加經濟誘因給出租業主。

2.資助市民自置物業需考慮如何避免變成另一個房屋炒賣市場

  • 我們十分認同諮詢文件所說要「為每一個香港家庭提供適切可負擔的居所」的目標,
    但是我們對於將「重建房屋階梯」視為房屋政策的長遠發展方向深感憂慮 。
  • 我們不反對人們有權透過自置物業獲得心中理想的居所,亦不反對政府資助市民「上車」,例如推行居屋或租者置其屋等計劃。然而,我們認為香港房屋商品化的現象十分嚴重,只鼓勵炒賣的交易價值,而不是鼓勵以「居住為本」的實用價值,在這種情況下推出任何的資助置業政策,只會造成各種惡果。
  • 第一,由於房屋炒賣市場熾熱,樓價甚高,即使政府推出資助計劃,亦只是驅使更多人成為「樓奴」,供款比率過高會影響他們的購買能力,降低其他方面的生活水平,同時加重心理負擔,不能自主生活,亦可能因此減少日常交際活動,不利人際關係發展。
  • 第二,假若政府不嚴格管制資助房屋的買賣活動,只是變相鼓勵人們將住屋變成投資商品,除了導致資源分配不均,令有需要獲得適切住屋的基層市民無法得益外,亦會令樓市更加熾熱,惡化現有房屋問題。
  • 因此我們建議政府推行資助自置物業的計劃時,應該要以保障房屋的「實用價值」為首要考慮,對於資助房屋的出售年期有嚴格限制,例如居屋最少十五年方可出售,租者置其屋則最少三十年。

3.公屋政策應提倡以「家」為本的長遠考慮,而非視為短期的「資源」考慮

  • 每個人均應享有適切住屋權,包括合理負擔、安全感、適切空間等,因此應享有永久居住居所的權利,不應遭到直接迫遷或以各種間接方式如大幅加租等試圖迫遷居民。
  • 我們認為現時的富戶政策及寛敞戶政策並不合理,因為這些政策將人的居所簡化為「資源」,只方便政府進行管理及資源分配,缺乏以「人」為本的角度考慮公屋與居住者的關係,包括居住者長久居住所建立的安全感、生活回憶,以及所建立的社區網絡等。我們反對任何透過分化及透過迫遷公屋居民以增加房屋供應的說法,因為這是將適切房屋供應不足的問題及責任轉嫁至現有公屋居民身上,而沒有認真檢視現時房屋商品化的問題。
  • 富戶政策亦與政府鼓勵年青一代照顧長者的政策不一致,政策驅使子女離開父母居住的公屋,以避免貴租,會加促日後長者缺乏家人照顧的問題,與政府現時居家養老的政策自相矛盾。
  • 現時公屋的空間面積不足,亦缺乏考慮家庭的長遠發展需要,例如子女長大後會因為缺乏獨立的空間而離開父母。我們認為公屋單位中每個人應佔有最少七十呎才是合理標準,每名子女在公屋應該能夠有一個獨立梗房,讓他們長大後和父母同住也能夠感到自主舒服。

4.應推廣由下而上地參與公共屋邨的管理工作,而非房署單方面由上而下地實行分制

  • 現有的屋邨管理扣分制無助培養公屋住戶的公德心及促進他們對鄰居和周圍環境的關懷和愛護,因為扣分制只是一種對人類行為進行強制管理,透過嚴厲的懲罰去恫嚇居民,而非鼓勵他們共同關心及參與屋邨的公共事務。
  • 每一個公共屋邨均有其不同的居民需要及特性,而居民作為屋邨的主體及主要持分者,應有權參與屋邨管理的決策,而非由房署單方面訂定一套通用的準則強迫居民遵守。我們認為透過鼓勵居民參與屋邨的公共事務方可培養他們對社區的歸屬感,當人們感到自己對該地方有歸屬及有責任時,方會愛護這個地方。
  • 我們建議應該改善現有公共屋邨裡互委會的公正度,擴大居民參與的成份及增加相關的監察機制,互委會的主要功能應該是定期召開居民大會,就每次大會的討論事項事前通知居民及提供相關資訊,並在大會上就公共屋邨的事務進行討論及共同決策。

乙:劏房政策
前言
在房屋商品化,基層基本生活保障缺乏和公屋供應量不足的情況下,基層街坊被迫棲身在空間狹窄和環境惡劣的劏房。由於缺乏租金管制和租住權保障,舊區的基層街坊長期需要面對重建、加租、迫遷的壓力。因此,劏房不是基層能安居的地方。
長策劏房政策諮詢需要整全的研究和計劃

  • 文件裡面,整個督導委員會只是有部分委員提議政府探討能否推行發牌或業主登記制度,不過受委託的政策研究公司就住劏房問題所做的數據分析同訪問,及最終得出長策裡面的劏房數字同情況估算,嚴重錯估劏房的情況,例如報告所列的劏房人口就只有萬幾人,實在是不可能。
  • 如果日後政府接納意見,實行劏房政策。政府必須重新做統計,因為現在的數據根本難以預計有過渡性安置的數量和確實需要幾多公屋建屋量去應付。

回應文件就劏房發牌之建議

  • 文件建議推出發牌/業主登記制度改善有關單位的安全標準和居住環境,但我們認為劏房問題源於公屋供應不足及欠長遠房屋規劃,因此長遠而言應增加公屋供應,以解決基層街坊缺乏合適住屋的問題。

既然現在不少基層街坊要居住劏房,當然長遠房屋策略就需要回應劏房的惡住屋劣問題。然而,我們認為,在實行前發牌政策規管劏房住屋情況前,政府必須先考慮及符合以下要求和條件:

1. 發牌制度必須有配套措施方可實施
1.1)恢復租金管制

  • 雖然發牌制度有助規管劏房環境及安全問題,然而由於沒有租金管制情況下,現時加租問題已非常嚴重,倘若發牌制度一旦實施,業主的裝修成本很大機會轉價於基層租客,導致加租問題更盈惡劣,租客將百上更斤,因此我們認為發牌制度必須同時配合租金管制方可實施,以保障租客免受加租之苦。

1.2)先落實具體安置措施安置受維修影響之租戶

  • 同時,文件並無具體建議如何安置受發牌影響之租客根據文件委員會只建議政府研究在相關土地上興建過渡性房屋予有需要的人士是否可行,並未有任何具體的安置措施。
  • 我們擔心發牌制度會使租客迫遷問題更嚴重,對租客欠保障。現時,根據租務與租客條例,業主只需一個月通知便可趕走租客,加上租客沒有租住權,單靠現時中轉屋的單位實不能進一步應付受發牌影響之租客,因此我們認為,應先有落實具體安置措施,方能發牌規管,例如興建中轉屋,或請市建局於未來的重建項目上預留足夠單位給居民作過渡性暫住。

2. 發牌制度應有具體規管措施或計劃

然而據文件指出,督導委員會認為,就位於住宅樓宇和綜合用途樓宇內的分間樓宇單位推出發牌或業主登記制度,長遠而言可改善有關單位的安全標準和居住環境。我們看到文件只指出發牌制度有助改善單位的安全標準和居住環境,卻沒具體措施指出究竟如何改善,因此我們有以下建議:

  • 現時劏房環境及空氣質素差劣,如門口垃圾亂置,導致走廊樓梯均有惡臭,建議設立專責清潔部門,定期清理及打掃公共地方,確保環境衛生。
  • 應有專責部門監管劏房之防火措施,如設置滅火筒及自動灑水系統、及定期監察走廊通道,避免出現阻塞情況。
  • 規管業主處理單位內的維修問題,例如定期檢查窗門有否出現鬆脫、及石屎滲水及剝落等情況。
  • 樓宇治安問題:定期派保安巡查。
  • 設立投訴部門,如以上措施在執行時有任何問題,租客均可透過此部門反應其意見或作出投訴,確保個案能得到跟進或處理。

3.租務關係及租金管制:請參考丙部

丙:重設租金管制,保障市民居住權

前言

安居是每個市民應有的權利,房屋是用來住而不應作為商品,此兩項為最重要的原則。我們認為,除了大量增建公屋外,亦有必要儘早重設租金管制。
我們相信,租金管制可把租金限制於一個合理的,市民可以負擔的水平,保障基層市民住房開支不會過高,讓市民不至於入不敷支,有儲錢的機會。同時,有關措施亦可減低投資炒家以住房純粹作投資炒賣的意欲,可壓抑樓價,令樓價回復一個較合理的水平,讓原本租住私樓的市民也有透過儲蓄置業的可能。

1. 對長遠房屋策略委員會不建議推行租管的回應:

1.1)租金管制反而導致業主對新租客提高租金,租金不跌反升?

長遠房屋策略委員會指擔心租金管制導致業主對新租客提高租金,政府可施加措施避免新租客的租金過高。我們認為,只要租金管制伸延至保障新租客,規定業主租出單位給新租客時,租金不可比市值租金超出一定百份比,便可避免業主對新租客大幅加租。

1.2)業主可能不願意租出單位,令出租單位供應下跌,從而推高租金?

  • 按道理,業主把單位丟空便沒有租金收,大部份業主會出租收租。且租金管制伸延至保障新租客下,應一定程度有效阻止業主等待租客以高價租單位的情況。如有業主仍堅持空置單位,方便等待樓價上升作炒賣,確實可能出現「有屋冇人住,有人無屋住」。
  • 如此,政府為保障市民的住屋權,杜絕房屋作為炒賣情況,應設物業空置稅。如業主把單位空置超過一年,並非自用又並非出租,業主需支付物業空置稅。
  • 業主為免無租收兼支付物業空置稅,應會以合理價錢租出空置單位。如此,出租單位供應不會下跌,租金不會被推高,基層租客居住權亦有保障。

2. 有關重設租管條例及物業空置稅的具體建議:

2.1)重設租金管制,限制租金加幅:

  • 為了保障租戶不會因加租太多而租不起樓,不用再如現時這個人工普遍加幅遠追不上租金加幅的年代,往往因租金過高,無法負擔房租而租不起樓或要遷到環境更惡劣的住房,我們認為應該回復九八年撤銷了的租金管制,並適用於所有私人住宅租戶。
  • 在租金管制的水平方面,我們建議限制每兩年加租一次,加租額僅限於現行租金與市值租金的差額,每次加租幅度不可超過30%;假如加租後的租金仍未達到市值租金的80%,則可以加租至市值租金之90% 。
  • 租金管制並應伸延至保障新租客,如規定業主租出單位給新租客時,租金不可比市值租金超出10-20%。
  • 市值租金需要有高透明度,差餉物業估價署需把全港物業估價在網頁公開,因科技發展下有關技術的成本不高,公眾應可毋須繳付查察費即可在網上做查察。
  • 政府去年起規定租售二手樓宇需列面實用面積,如差餉物業估價署的市值租金以整個單位計算,分間樓宇單位(俗稱劏房)的應付租金應以單位面積按比例計算。

2.2)回復租住權保障

  • 為了保障租戶的居住權,我們認為應回復2004年前的租住權保障。當年,政府以「樓宇供應充裕」、「私人樓宇租金下滑」及「合適和市民負擔得起的公營房屋 ,租住公屋的平均輪候時間大幅縮短」為理由,稱「租客現時的議價能力比過往已大幅提升,故現時實再沒有充份的理由為租客提供過份的保障」,而撤銷租住權保障。
  • 當年只是正值金融風暴,過了十年,現時明顯租客的議價力十分十分低,故實有回復租住權保障的必要。回復租住權保障,即是:除非是業主收回單位自住,或是租客違反業主與租客綜合條例第IV部訂明的不當行為,如沒有定按時繳交租金、未經業主同意,擅自改動處所的結構等,否則,業主不可拒絕給原有租客以不高於市值租金續租。
  • 另外,由於租客普遍已需繳交一至兩個月的按金及水電按金,即租客已有一個月租金預先支付在業主處,我們認為「沒有在限期後15天內繳交租金」應改為「沒有在限期後一個月內繳交租金」方為合理。
  • 為免業主藉詞拒收租金,現時建議租客可以掛號郵寄支票方式將租金交予業主,然後將所有單據保存起來的建議外,留待審訊時作證,但部份租戶未必知道業主本身地址,亦不是人人也有支票戶口,故此我們建議,如有業主拒收租金,入稟指租客拒交租,只要租客在一定期限內交回欠交及應交租金給土地審裁處代收,土地審裁處即可撒銷收回單位的入稟。

2.3)增設物業空置稅

  • 由於房屋及土地都是社會的資源,為免出現「有屋冇人住,有人無屋住」,如業主把單位空置超過一年,並非自用又並非出租,業主需支付物業空置稅。
  • 由於現時之物業稅(即現時出租業主需交的稅) 計算方法為應評稅淨值X15%,因此我們建議物業空置稅率應訂為物業稅率的兩至三倍(30%-45%),計算方法為市值租金X物業空置稅率。
  • 現時差餉物業估價署會定期發出繳交差餉信件,建議業主除繳交差餉外,亦應填寫有關住所的居住及佔用狀況的申報表,如業主無遞交有關資料亦當有關物業空置論。
  • 政府並應把空置單位資料定期在網上公佈,如任何市民有發現單位空置而作虛假申報,可向當局提出舉報,經政府派員抽查而無回覆,亦作空置論。
  • 如業主拒絕支付物業空置稅,則政府有權把單位以低於市價三成收回,並公開拍賣。

3) 國際經驗
以下為各地監管租金、炒賣房屋政策的比較表。

由此可見,香港的房屋政策在保障租戶居住權及房屋不成為炒賣工具方面,實在遠遠落後於世界各地:

未命名

丁:規劃、土地、政策配套
生活非生存,城市規劃民主化

前言:
人的生活,就是要建立社群、成長學習、交際溝通,還有上學、就業等等的需要。 房屋不是「睡房」或「酒店」,房屋除了居住以外,更是人生活的地方,因此,除了要規劃足夠的土地給予可負擔的房屋之外,週邊的規劃配套也要做好,從而達致以人為本,人可以有「生活」,而不是整個生命只剩下「生存」。對於薪金較高的一群,生活的品質他們會用錢買;但對於基層市民而言,卻不應該因為他們沒有足夠的錢,就只有生存,不能生活。曾有一個住深水埗的基層街坊說過:「深水埗最好的地方是自由,這裡除了最有錢的人什麼人都有。」我們曉得,這是因為,深水埗的自由,就是讓最窮的人也能在這裡找到一個「生活」。
以下,我們就著不同街坊的生活經驗,提出我們的意見:

現存問題 :

1.公屋供應不足,基層租戶住屋有嚴重問題:詳見甲部

2.公屋區規劃問題:

2.1) 睡房社區:

  • 本區無就業機會帶來的問題
  • 現有問題: 有一些公屋社區,在規劃時根本沒有考慮居民在本區就業的可能,於是,整個區變成一個睡房社區,日間區裡大部份人口消失,晚上人們回家睡覺,這種情況引致以下問題:

2.1.1)家庭問題
交通費貴,收入變相減,工時不見短(交通時間長,等於工時增加),家庭成員無時間相處,引致家庭磨擦多

2.1.2)交通問題
上下班時間,由睡房社區通出去的路全部都會大塞

2.1.3) 日間人流少,無商機,少商店,或只能靠本錢高的連鎖店,居民無選擇。

2.2) 公屋商場/樓下舖位:領匯/財團壟斷

現有問題:太貴、大牌子壟斷,令到住在公屋區內居民無選擇之下要買貴價貨,尤其是像天水圍這類與外界距離遠但又住滿基層市民的新市鎮,問題更嚴重。

2.3) 公共設施缺乏
一些大型公屋區如天水圍,竟然缺乏重要的公共設施如醫療,基層市民的健康無保障。萬一有居民要入院,要負責照顧的家人亦因長途跋涉而苦不堪言,對工時長的基層尤其如此。另外,也缺乏像市政大廈、圖書館等設施,讓居民十分不方便。

3)舊區重建變豪宅,基層住戶無處去

如果基於樓宇真的殘破失修而進行重建,改善原本生活於該處的居民的生活,原則上是可以接受重建,可是市區重建局手握不可挑戰的公權力,而發展商又手握《土地(為重新發展而強制售賣)條例 》卻令受重建的影響的居民(包括週邊社群)十分無助。

3.1) 現時市區重建局和其他地產商在市區橫行,好多基層居住的地方,都面臨重建,重建後,四週地價/租金和物價都即時颷升。尤其是,重建後判給地產商做,多是建豪宅,更是嚴重士紳化。租金狂颷,租戶租樓難,就算租到樓,四週物價颷升,薪金又追不上,實在重建等於趕絕市區的基層市民。

3.2) 市建局所講的「原區安置,改善生活」,對街坊而言很大部份流於空談,如:

a)由公佈至重建物業的時間太長,對週邊環境造成不可計量的影響及滋擾,原本居住的這一帶的居民忐忑不安

b)對原本居住在此的居民的安置補償政策絕不合理,雖然凍結人口已劃上一條線去承認身份,但:
i) 地址證明:因舊樓的郵政不太安全,故很多街坊都把聯絡地址設置於父母或親戚家,如公屋地址,因為那是長久地址,方便聯絡。這是人之常情,但這就會構成市建局不接納街坊真正居住在這區的理由;

ii) 安置上樓是市建局趕走租戶時,應負的責任,可是,一重建就四週租金物價颷升,市建局規範給租戶的七萬(一人)/八萬(二人以上)的補償,根本只協助到租戶一段很短的時間,完全不是《市區重建策略》所講的,改善環境惡劣的居民的居住環境;

iii) 市建局對業主和租客的身份都同等諸多留難,給街坊的經驗是只是市建局不想安置補償。

iv) 根據現時《業主與租客(綜合)條例》 ,業主或房東可一個月內趕走租客,亦可以任意瘋狂加租。事實上,深水埗多個重建區都有發生公營重建一公佈,地產商就一直趕租客走企圖搏得更多賠償的事件,不論順寧道項目、福榮街項目及東京街/福榮街項目,都是如此。很多真正有需要的租戶因此而喪失安置的機會,且因市區內極多重建區,於是被迫遷來迫遷去,受流離失所之苦。

3.3)需求主導重建

這對租戶是一個大災難,因為樓宇內的業主早就知道要重建,亦清楚知道重建的自主業主補償高於出租業主,租客若被迫遷喪失安置資格時,還以為是普通的終止租約。在這個關鍵點上,業主/地產商不受任何監管。市建局這一招,把所有處理租戶的責任都推得一乾二淨,又造成業主租客分化,實為社會製造紛爭。

3.4)私營重建

同時因為沒有租管,在私營重建下的租戶,只能流離失所。

4) 環境問題:屏風樓

屏風樓除了高以外,經常使用反光建築物料,從兩個方面加高了市區的溫度和路邊污染指數。
住在市區內的街坊,尤其是基層街坊負擔不起冷氣電費的,生活就百上加斤了。
5) 房屋/社區/生活的理念問題

5.1) 沒有小本民間經營的概念

小販政策和土地發展規劃,都不容許小本經營業者的存在,令好多基層不能靠做小生意維生,同時基層勞工又買不到便宜貨品,引致即使是基層住宅區,街坊也要挨貴貨的景象。

5.2) 一式一樣,缺乏生命感的城市規劃

現時的新市鎮也好,市區重建後的豪宅也好,整個香港完全失去了每一個區的特色,變成一式一樣,人的社會生活經驗變得單一化,欠缺生命力。一個地方,能讓人產生歸屬感,必須有其自己的獨特性;如果四周都一式一樣,人生活在其中會很容易產生被困感、幽閉感,令整個社會的壓力感增加。

乙)我們建議的解決方式

1) 應該增加公屋供應及恢復租者置其屋

1.1) 應從土地儲備中提取公屋用地

前發展局局長麥齊光在一次立法會會議上,指出現時被劃作住宅用途的空置政府土地達2153.7公頃,當中更包括不少市區用地。在這些土地被充份運用前,根本不應去動用其他會直接影響人和生態的用地。

1.1.1)儲備土地「被失蹤」,製造缺地假象

政府不斷製造缺地假象,讓地產商不斷進行私樓的開發,卻忽略社會現況的實際需要。政府土地儲備中,有6成丁屋用地(約1200公頃)隻字不提、沒有優先運用政府的空置土地及短租土地(約6000公頃),沒有好好規劃新界失去農業價值的棕土地帶 (約800公頃),而且未有詳細向公眾交待未被劃入規劃的空置土地等。這些都造成了香港土地不足的假象。假若政府將土地運用透明化,並善用上述土地,根本有足夠空間進行長遠的房屋規劃,而不用搶其他人已安居的土地。
1.1.2) 增加市區土地,從改變規劃著手
市區土地方面,政府應從改變規劃模式著手,增加興建公營房屋及私營房屋的比例,從4:6比改為6:4,就已可有效緩解市區公屋用地不足的問題。例如政府的啟德規劃方案,只需要將當中的公私營房屋比例改為六四比,增加大約11公頃的土地興建公屋,將當中的公屋佔地比例由3%稍增至6%,則已可多安置3萬多人,增加啟德規劃人口約35%。由此可見,倘若政府將未規劃的房屋用地以此比例興建房屋,只需稍稍改變規劃,已可大大解決市區公地不足的問題。

1.1.3) 重建公屋地皮,必須興建公營房屋
據2005至2013年統計,房委會在清拆公屋後,有多達10公頃的公屋地售予私人發展商,流失到私人市場。這些還未有計算其他土地被徵收作其他的用途,亦未包括其他房委會名白的住宅土地。若果這些地皮都可用作規劃重新興建公屋,不但可安置回原有的公屋居民,更可有剩餘安置其他基層市民,並騰空市面已呈非常緊張的公屋資源。我們要求,政府此後若重建公屋,以及房委會名下擁有的土地,必需將之重新興建公屋,不得將之變賣或擅改用途,加速房屋商品化。

1.2) 不應用以下方式取得公屋土地

1.2.1) 不應已迫遷原有居民方式取得公屋用地
在新界地區,政府早已坐擁很多失去農業價值的棕土地帶 (計約800公頃),因此進行發展時必先考慮這些無人居住及種植的土地。相反,原本有人居住及營生的土地,即使是寮屋居民,政府亦不應強行迫遷及改變其原有生活,以不公義的手法取得公屋用地。

1.2.2)郊野公園不應被徵用

香港人煙稠密,而且近年氣候變化,氣溫越來越高,應要留下足夠綠地。同時,香港大部份郊野公園都是集水區範圍,包圍著香港市民的水源,萬一要變成大型住宅用地,難保不會影響水源。同時,也正因如此,基建成本會非常之高,從效益來說,怎樣都是動用市區的政府土地儲備較有成本效益。

1.3) 恢復租者置其屋計劃

讓公屋住戶用可負擔價錢購置公屋,以免薪酬多了一點點就被迫出去挨貴租,或面對天價樓市。但是計劃必須符合在公屋篇中所提及,避免房屋炒賣的原則。

2)公屋規劃配套

2.1) 十五分鐘基層生活圈

規劃時應參考現時基層舊區如深水埗的十五分鐘基層生活圈,亦即所有生活所需,可以在以步行十五分鐘為半徑內找得到,而且每類物品有多過一個選擇,不會有商戶壟斷的情況出現,方便、有選擇之餘也可以保持物價。

2.2) 應規劃小舖可能性,減弱壟斷可能性,物價才能較便宜

  • 舊式屋邨把公屋樓下規劃成小舖,並在小舖前面有恰當的公共空間引來人流(如公園、球場等),當時就有很多小店能生存,街坊亦可以買到便宜的東西。現時新式公屋把樓下全規劃成社會服務設施、幼稚園、議辦等等,卻把商場的空間交給大財團,而且所有道路設計,都只把人流導向商場,引致以上問題。我們建議,把公屋樓下恢復以較慢的租金升幅租給非連鎖經營的小店,交回給房委會管理,同時也限制這些店加價的幅度既符合基本營生也不會過份颷升作為非市價租金租出的條件;另外,其實很多社會服務設施,並非人人都要日日用,所以,換過來把現有的商場規劃成屋邨內的大型社區服務中心,把議辦、幼稚園、老人服務等各種服務及家庭服務、青少年服務等社區中心都置放入內,是較為十分合理的做法。
  • 我們希望,若建新公屋邨,應以這種模式為規劃的基本,現有的公屋邨也可以考慮重新規劃。正如政務司司長林鄭月娥,即當年的發展局局長,當年私下會見利東街的h15關注組時所指:沒有技術問題,只有政治問題。只要能解決政府與財團之間的政治問題,就可以處理街坊所需的技術問題。

2.3) 提供區內就業,尤其是在新市鎮規劃時,考慮到基層就業的可能

2.4) 在區內人流之地規劃墟市

現時很多公屋範圍內的空地,都只規劃為行人道路,其實,在這類有人流的空間規劃墟市,不單是為區內居民提供購物選擇,同時也為區內居民提供了就業/創業的可能。

3) 舊區重建

3.1) 公營重建

3.1.1) 重建規劃配套

  • 市建局一直對發展商提供土地及利潤,而市建局本身亦因此坐擁大量資金,只是滾存大量資金而為下次掠奪土地提供更大的本錢。如果是負責任的公營機構,應改為自己發展物業,提供多元化及可負擔的住房社區,保存原區居民生活的網絡和特色,而不是千篇一律的、街坊負擔不起的豪宅。
  • 市建局手握《收回土地條例》、政府注資一百億及重建地盤免補地價三個公權力兼大優惠,重建理應以人為本。重建的準則,應該有業主同區樓換樓及租戶原區安置的選擇。住宅業主應像麗星樓、寶翠苑的做法,讓原本的住戶重置在新樓的樓下樓層中,同時因高空發展權已讓給地產商,回遷的居民根本不用補新舊樓差額。
  • 重建後新建樓宇,應建不同家庭人數的單位,以每人有八十呎空間為基準。同時,新建樓宇的售價和租金,應以同區每戶每月入息中位數的30%計算,去釐訂可能的每月供款和租金。
  • 以深水埗為例,若根據2011年的人口普查結果,深水埗區的男性收入中位數為$12000,女性收入中位數為$9200 ,家庭入息中位數為$21000。若以每月入息中位數的30%計算,家庭租樓/供款的數額應不超過$4500。如果是個人的話,以兩性個人收入中位數的平均數的30%計,大約是不超過$3150。同時我們必須指出,根據我們訪問有參與人口普查的兼職人士所得資訊,這個深水埗的入息中位數數字完全有可能高估,因為根本人口普查員普遍都經常沒有辦法接觸到劏房戶,故最基層的劏房住戶的入息很可能未計算在內。就以2011年的人口普查結果為例,北河街竟然只有30個劏房戶!任何一個住在深水埗的街坊都知道這個估計是大笑話!我們不少街坊住的大廈裡,都不只30個劏房戶,所以肯定是嚴重低估,而且家庭入息中位數應該是更低才對。
  • 同時,應靈活採取混合式重建,大型的地盤或幾個附近地盤的組合,應像2009年順寧道重建關注組所提出的〔深水埗居民自主規劃方案〕一樣(當時深水埗k20-23重建地盤,房協自己都未有規劃),有社會性出租房屋、有私樓、有小商舖規劃。假如是小型地盤,也應以不同樓層作規劃,例如,地舖位置可作社會服務設施,一至十樓讓原本的業主回遷,至於更高樓層則設計為部份售賣,部份為社會性出租房屋給租戶原區安置。

3.1.2) 重建政策配套

  • 承認凍結日人口身份作為安置的基準,就可免除某些居心不良的業主/地產若進行迫遷的話,對租客的影響。
  • 網上有一個關於需求主導項的的研究,指出了處理公營重建下需求主導重建的方式,我們很認同:

3.1.3)「需求主導重建政策之下,如要有效保護租戶,有三個條件必須滿足」

1)受影響的住戶從有業主想開始商討申請需求主導重建開始,就能夠知道事態發展。如果受影響的住戶不了解這個政策,就枉談任何保護措施。

2)由於市建局沒有為「異常一連串的租戶驅逐」下明確的定義,因此,如果受影響的租戶要向市建局報告​​迫遷事件,他或她應該知道其他鄰居住戶面臨驅逐或沒有。

3)受迫遷租戶們能夠組織起來集體向市建局投訴,若有行動力的話,就可以公開事件給市建局壓力,以迫令市建局拒絕該需求主導重建申請。只有當業主了解租戶有這樣做的可能性時,才不會輕易趕租戶走,以致重建計劃泡湯。

需求主導重建的政策,只有滿足這三個條件,才能在需求主導的重建政策下,對租戶的住屋權與業主們的私產權這兩種權利,作出恰當的平衡,措施方能夠保障租戶免受因重建而引起的迫遷。
現時,需求主導重建計劃存在著明顯不利租戶的漏洞,市建局應該本著以人為本的原則去優化計劃。」

3.1.4) 原區安置,保存社區網絡

除了盡量安排合置格住戶入住原區公屋,及酌情部份有困難家庭原區安置外,其實市建局只要不盡賺,就可以在附近建起一楝社會性出租屋,或在附近屬於市建局的項目中,自行以可負擔租金安置被重建的租戶,以保存社區網絡。

3.1.5) 樓換樓政策應多元化選擇

現時市建局樓換樓的方式只有換一個未建好的啟德盤,而且海鮮價要補錢,如此當然絕少人敢去冒險。這根本不是一個好的樓換樓方法。
其實樓換樓有好多方法,例如麗星樓和寶翠苑的業主自發重建例子,新建的大廈,容許舊業主住回同層的單位,並由發展商給予業主在搬出租屋期間的一切費用。又或者,用市建局的同區盤換給街坊等等。街坊已將高空發展權拱手讓給市建局和發展商,絕不應再叫街坊補什麼差價。

3.2) 私營重建

應完全撤銷《土地(為重新發展而強制售賣條例》中任何關於「買夠幾多成就可以強拍」的遊戲規則。由於舊樓的業主是把高空發展權拱手讓給了發展商,發展商理所當然盡一切能力把業主找出。條例的精神應該是:若發展商能向法院證明它用了一年時間,盡一切所能把業主找出,都未能找到,才能以此為由向法庭申請強拍令,而且,這官司還要給予未出現的業主一定時間的通知期,才可以開始打官司。
同時,我們認為,香港的私營重建應全部仿照麗星樓和寶翠苑的例子,新建的大廈,容許舊業主住回同層的單位,並由發展商給予業主在搬出租屋期間的一切費用。我們認為,法例對於私人收購重建,必須引入這個原區安置和保全社區網絡的精神,要求發展商必須要向業主提供這個選擇。
至於租戶面對的問題,若能恢復租管,應該能做到大部份舒緩,詳情參考租管部份。

4) 公屋、私營房屋與社區

政府賣地時,其實可規管私人發展商應興建什麼類型的樓宇,以及興建私樓時必須要預留一定百分比的地方興建社區設施、街市等,並交回政府管理,作為批地的附帶條件。
5) 屏風樓問題

建議任何新建的海邊樓宇,不可以太高,樓宇高度的設計,應該是離海岸線越近,樓宇應更矮才對。

6) 政策配套:恢復租務管制及租金管制:請參考丙部
7) 城市規劃民主化,社會房屋應實行

在歐洲多國,都有不同的社會房屋的實驗,最近香港亦有學者和民間團體開始倡議社會房屋這個想法。我們認為,若想提供足夠房屋,又想增強居民的歸屬感和社會參與,應該要盡快開始實驗社會房屋的可能性。
我們所講的社會房屋,基本性質如下:

a) 產權不屬於完全公有或私有,而是一個社會產權概念

b) 政府撥地給非政府機構去經營,而所謂的經營,不是該機構去營運,而是起步點由機構去營運,然後它必須組織一群社區內有房屋需求又願意有公共參與的街坊,組成一個房屋合作社,自行管理和營運這個物業

c)  設想為永久家園的社群,以保生活的穩定性及社區網絡,故不會有年期限制。
根據現時政府尚未動用的土地儲備,我們相信,要撥地去做,實在是可行的。

其實,現時香港有一個類似的做法,就是深水埗保安道上交由救世軍經營的[曦華樓]。不過,曦華樓並非由居民自組合作社經營,同時有居住年期的限制。另外一個較相似的例子是藍屋保育項目的住宅部份,由於當初是經過爭取才得到留屋留人的待遇,現時雖藍屋保育項目是交由非政府組織營運管理,但居民是有參與在其中的。

我們認為,這是令到社會有真正的和諧和歸屬感的一個做法,應馬上研究實踐。
總結

香港的土地發展模式,視房屋為商品,只鼓勵和方便從房屋的炒賣和租賃中達致最大的利潤。舊區的基層街坊長期需要面對重建、加租、迫遷的壓力和惡劣的生活環境。生活中社區更趨於為同質和分隔。在這裡,我們重申:住屋是普羅市民的基本權利。香港長遠的房屋發展,必須改變現有的模式,轉為市民提供適切住屋,增建公屋,恢復包括租金及租住權管制的租務管制,民主參與的城市規劃和訂立維護基層街坊利益,生活質素和社區生活的重建和公屋政策,令普羅市民得以真正「安居」。

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