6月24日立法會發展事務委員會中市建局提出的文件

附件

市區重建局 2007/08 年度的工作

2008/09 年度的業務計劃

I.

引言

1.

本文件?報市區重建局(市建局)截至 2008 3

31 日止的工作,以及 2008/09 年度的業務計劃。

II.

背景資料

2.

2007/08 年度是市建局投入運作的第六個年度,本局

繼續依循政府在《市區重建策略》中訂定的規範工

作。市建局進一步拓展其四大業 務策略(重建發展、

樓宇復修、舊區活化及文物保育 ),並

2007/08 年度的《施政報告》,就開展多項新的文物

保育和舊區活化項目進行規劃。 另外,市建局與香港

房屋協會(房協)的策略夥伴合 作關係亦繼續取得成

果。

III.

市建局在 2007/08 年度的工作

重建項目

2007 4 1 日至 2008 3 31

3.

2007/08 年度,市建局分別在中環、黃大仙、旺

角、馬頭角、土瓜灣及大角咀開展了 6 個新的項目。

3 個是從前土地發展公司(前土發公司)接手的

25 個項目,而後 3 個是根據《市區重建局條例》開

展的項目,當中兩個是新的發展 項目,一個是新的發

展計劃。上述項目正處於不同的規劃階段,整體來

說,估計涉及約 760 個業權,其中大約有 940 戶家

庭共 2,250 人受影響。

4.

去年,市建局繼續就 2001/02 2007/08 年度開展

8 個項目進行物業收購、 居民搬遷及安置工作。此

外,市建局在年內開展了 3 個新的重建項目,現正在

規劃階段。在 2007/08 年度, 4 個項目的收地申請已獲批准。一個項目的居民搬遷工 作已完成。至今,超

70 戶家庭獲得安置在香港房屋委員會(房委)及

房協的公屋單位,另外超過 170 戶已接受現金補償。

市建局現正繼續為其餘受重建項 目影響的家庭,安排

安置單位或現金補償。

5.

2007/08 年度,市建局為大角咀杉樹街 / 晏架街項

目招標,並 2008 5

月,市建局批出紅磡必嘉圍項目 的合作發展合約。此

外,市建局於 2006 3 月與香港遊樂場協會簽署合

作協議,共同發展旺角麥花臣室 內場館重建項目,並

2008 6 月批出合作發展合約。年內,市建局將

會為更多重建項目邀請發展 商提交意向書及招標。

2001 5 月至 2008 3 31

由市建局推行的重建項目

6.

市建局自成立至 2008 3 31 日,共直接推行了

29 個重建項目,當中包括在 2007/08 年度推出的 6

個項目,全部項目初步定於 2008 2020 年落成。

按照現有計劃,預計竣工時可提供約 9,400 個新的住

宅單位和 332,300 平方米商業樓面面積。此外,這

些項目亦會提供約 30,000 平方米政府 / 團體 / 社區設

施; 17,800 平方米土地作其他用途,如交通設施及

供文化及創意產業用途;以及 19,800 平方米休憩用

地,令當地居民及社區受惠。

與香港房屋協會合作推行的項目

7.

2002 12 月,市建局與房協簽署策略合作備忘錄。

房協根據該備忘錄,至今已開展了 7 個前土發公司已

宣布但 協負責有關項目的所

有成本,以及任何盈虧。在上述項目之中,有 5 個位

於深水?,兩個位於筲箕灣,共涉及約 750 個業權,

其中大約有 1,240 戶家庭共約 2,370 人。根據雙方

協議安排,房協負責有關項目的收購及居民搬遷工

作。當居民搬遷工作完成後,房 協亦會負責地盤的發

展工程。工程完成後,預計可提供約 1,700 個新單位、 13,300 平方米的商業樓面面積、 4,850 平方米

政府 / 團體 / 社區設施及 300 平方米休憩用地。除了上

7 個項目之外,房協與市建局亦於 2006 年根據該

備忘錄在灣仔開展了一個文物保育項目,共涉及 9

唐樓共 34 戶家庭。按照目前計劃,當項目的業權收

購工作完成後,有關物業將會移 交予政府,按照政府

「活化歷史建築伙伴計劃」的精 神及條件實施。市建

局及房協現正研究合作開拓更多 市區更新項目,惠及

整體社會。

由前土發公司開展而尚在進行的項目

8.

市建局在成立時,接手了前土發公司開展的 10 個重

建項目。其中兩個項目,旺角亞皆老街 / 上海街及廣

鏞街項目已於早年落成。在 2007/08 年度,市建局

繼續推展其他 8 個項目,其中 4 個已落成。其餘 4

項目正在不同的施工階 段。整體來說,預計全部 10

個項目可提供約 6,240 個新單位、 238,900 平方米

商業樓面面積、 1,070 間酒店房間、 21,200 平方米

政府 / 團體 / 社區設施及 11,200 平方米休憩用地。

9.

總括來說,市建局自 2001 年成立以來,已開展或繼

續推行 45 個重建項目及兩個保育暨活化項目,提供

17,000 個新單位、 585,000 平方米商業樓面面

積、 56,000 平方米政府 / 團體 / 社區設施及 32,000

平方米休憩用地。

個別項目的詳情和進度

10.

下列項目詳情及現時進度見於 附錄

(a) 市建局截至 2008 3 31 日推出的 29 個項

目;

(b) 房協截至 2008 3 31 日推出的 8 個項目;

(c) 由前土發公司開展而尚在進行的 10 個項目。

物業收購政策

11.

市建局及房協的物業收購政策, 大致上與政府的收地

補償政策相近,另加若干津貼, 作為鼓勵業主接受收

購建議。住宅物業的自住業主的 自置居所津貼,等同

同區一間假設樓齡為七年的重置 單位的市值與業主物

業本身的市值的差額。在本局已 開始進行收購的項目

中,已接納收購建議的業主約 81% 。由於過去 4 年地

產市道持續向上,再加上在餘下 19% 的物業中,有部

分是基於業權存在法律問題或業 主不知去向等原因而

未能收購,故此收購的成功率可說是合理。

12.

然而,市建局仍會不斷改善其政 策和程序,尋求適當

的平衡,既可恰如其份地回應受 影響居民的需要,亦

符合可持續推行市區更新計劃的需要。故此,在

2007/08 年度,市建局推出一系列新的措施,包括:

(a) 住宅單位認購意向安排;

(b) 在已開展項目預留空間專門作社會企業用途;

(c) 為業務經營者增設營商特惠津貼;及

(d) 為洗衣街項目特設地區特色體育用品店安排。

2007 11 27 日,市建局已透過文件編號

CB(1)297/07-08(04) 向立法會發展事務委員會詳細

介紹上述新措施。

文物保育

13.

市建局現時管理的西港城正是一 個文物保育項目。市

建局現正在灣仔進行的 5 個項目中,亦包含重要的文

物保育元素,其中特別是在莊士 敦道重建項目中,保

5 幢戰前建築;在利東街重建項目中,保留 3 幢戰

前唐樓;以主體保育方式保留灣 仔街市大樓;另外還

有茂蘿街/巴路士街舊區保育暨 活化項目;以及與房

協合作的石水渠街/慶雲街項目 ,性質亦相類似。單

在灣仔,本局便會保育共 22 幢樓宇。其他涵蓋保育元素的項目還有中西區的卑利街 / 嘉咸街、士丹頓街 /

永利街及黃大仙衙前圍村項目,當中有多幢戰前舊

樓、唐樓、商舖、村屋,及其他 歷史文物將會予以保

育,亦會提供有特別主題的休憩 用地。市建局正積極

尋求其他合適的文物保育項目, 以配合其綜合全面的

4Rs 策略。為回應行政長官 2007/08 年度的施政報

告,在市建局的業務綱領中,已 涵括多個可以包含文

物保育的項目,該等項目已開始 規劃程序,另外還會

保育多幢戰前唐樓。然而,保育 文物的成本一般都較

為高?,故此市建局在考慮進行 新的保育項目時,必

會權衡優先次序,確保善用資源 ,以及考慮樓宇在保

育後可作的活化再利用用途,以 提供收入作長遠保養

維修之用。

樓宇復修

14.

市建局其中一項主要工作,是繼 續推行措施鼓勵共有

業權住宅物業的業主自行保養維 修其物業。樓宇復修

的目的,是改善住宅樓宇的環境 及居住質素、延長樓

宇的可使用壽命。在這方面,本局推出了 3 項計劃。

物料資助計劃

15.

市建局繼續推行物料資助計劃 ( 前稱樓宇復修試驗計

) ,目標樓宇是已成立業主立案法團的大廈。此舉

可鼓勵樓宇業主成立業主立案法 團,亦可推廣復修樓

宇之後的持續保養和管理。在已 成立業主立案法團的

住宅或綜合用途樓宇,已收到法 定維修令的業主將獲

邀參加計劃。

16.

市建局為每個住宅單位提供的維 修物料(不包括技術

支援),價值上限為港幣 3,000 元,或每個單位須承

擔的大廈公用地方復修工程總開 支的兩成,以較低者

為準。

樓宇復修貸款計劃

17.

市建局亦繼續推行樓宇復修免息 貸款計劃,申請資格

與物料資助計劃相若,惟服務目 標是沒有收到法定維修令的大廈,以鼓勵業主及早自 願進行復修工程。市

建局透過業主立案法團,發放貸 款予個別住宅物業業

主,每戶的貸款上限為港幣 100,000 元,還款期最

長為 5 年(視乎貸款金額而定)。一般來說,涵蓋的

工程範圍包括:

公用地方及外牆的維修或預防性保養工程;

維修、保養或改善屋宇設備;及

與整幢樓宇的工程相關連的室內維修保養工程。

樓宇復修資助計劃

18.

有時,同一樓宇內可能有部分業主無法負擔復修費

用,例如是年長的低收入人士, 以致其他業主不願意

參與或未能落實工程。市建局遂 推出有限度的樓宇復

修資助計劃,協助這類業主。有 關計劃適用的樓宇類

別與物料資助計劃及貸款計劃的 相同。資助上限為每

戶港幣 10,000 元,或該戶須承擔的復修工程全數開

支,以較低者為準。

19.

市建局在其 2008/09 2012/13 年度的業務綱領之

中,已預留約港幣 3 5 千萬元推行樓宇復修計劃。

在業務綱領涵蓋的 5 年間,可協助多達 1,000 幢樓

宇,共約 66,000 個住宅單位。若將來有需要,市建

局可考慮在這方面投入更多資源。

20.

各項樓宇復修計劃將有助解決樓 宇失修的問題,並

改善區內環境,提高生活質素。至今,已超過 450

樓宇,共約 36,000 個單位的業主受惠。截至 2008

6 月,市建局所有有關計劃的支出約共港幣 1 9

5 百萬元。

21.

為了進一步鼓勵私人業主妥善保 養樓宇,市建局已跟

17 間本地銀行達成協議,為經由市建局協助復修的

住宅單位,提供優惠按揭。這項 反映適當復修樓宇可

提高物業價值的機制由市場主導 ,廣泛受到業主、地

產界及市民大眾的歡迎。

舊區活化

22.

去年,市建局繼續多個活化計劃的設計及落實的工

作,並 目研究和計劃,務求

進一步提高重建發展、樓宇復修 及文物保育為社區帶

來的裨益。有關活化項目可以取 得重大成功,全賴社

區透過區議會鼎力支持,亦有賴 有關政府部門如路政

署、運輸署、康樂及文化事務署的緊密合作。

23.

年內,市建局在多個重建及復修 項目附近進行的街道

活化工程已經完成。該等項目包 括大角咀大全街及埃

華街;尖沙咀河內道、碧仙桃路 及緬甸台

河背街。此外,市建局亦在上環 東街展開改善工程,

並正

作。

24.

為回應行政長官 2007/08 年度的《施政報告》,市

建局正與發展局、灣仔區議會及 活化灣仔舊區專責委

員會緊密合作,以地區為本的方 式發展及活化灣仔。

此項新計劃將以早年市建局的灣 仔總綱構想和計劃為

基礎。此外,市建局在上環亦有 多個重建項目,現正

開展一項地區改善計劃,重點包 括設計新的文物徑,

將區內多個具歷史意義的地點貫連。

社區關係

25.

市建局繼續進行深入的社區發展 工作,確保在個別項

目的規劃及收購階段,可顧及各持份者的感受和關

注。市建局與所有居民團體、關 注團體、地區諮詢組

織、專業團體、政界人士及傳媒 保持緊密聯繫,務求

與所有持份者培養互相體諒的關 係,盡可能照顧他們

合理的關注,以期獲得地區及公眾人士的支持。

26.

市建局明白一些業主及租客,尤 其是長者,在搬遷及

重建家園方面可能會遇到困難。 市建局委派訓練有素

的前線員工,為每個真正有需要 的家庭提供援助。實

質的援助包括:向個別有需要的業主特別提供 3 成訂

金(市場慣例為 1 成);協助安排銀行過渡貸款 ;

供置業及按揭的市場資訊 ; 協助居民搬遷,以及為大

件傢具提供臨時儲存服務等。此 外,市建局及房協亦

透過公開競投方式委託 6 隊社區服務隊,在指定地

區,為有特別需要的居民,就不 同的問題提供輔導和

意見。在 2007/08 年度,社區服務隊曾經為大約

190 宗個案的居民提供援助,而自 2002/03 年度起

計,約有 1,700 宗受助個案。

27.

市建局充份了解良好社區關係的 重要性和裨益,所以

一直在市建局的行動區內與社區 保持接觸,作為「以

人為本」社區參與策略的重要一 環。為確保市區更新

項目在規劃及設計上可盡量顧及 有關人士的訴求,市

建局在主要的行動區成立了 6 個分區諮詢委員會,包

括深水?、灣仔、中西區、油尖 旺、觀塘及九龍城。

委員會成員包括立法會議員、區 議員、政府代表、學

者、社工、業主、租客、商界代 表及專業人士,讓市

建局在規劃更新項目時,可以在 各有關方面直接獲得

適切的意見。在 2007/08 年度,市建局召開了 11

分區諮詢委員會會議,並 員會成員進行了多次

非正式討論。此外,市建局董事 會主席、行政總監及

其他高級管理層亦積極參與各類 社區參與活動,包括

工作坊、居民探訪及居民大會。

IV.

未來計劃

28.

市建局在擬備 2008/09 年度的第 7 個周年業務計劃

2008/09 年度至 2012/13 年度的 5 年業務綱領

時,是以下列事項為基礎。

29.

2007 10 月,行政長官在施政報告中宣布,市建局

的工作將涵蓋保育更多戰前樓宇 ,以及協助發展局以

地區為本方式活化舊灣仔,包括活化太原街 / 交加街

的露天市集。

30.

根據現時的《市區重建策略》, 市建局須優先處理前

土發公司已公布但 25 個項目。於 2007

12 月,市建局推出最後一個前土發公司剩餘項

目。此舉令市建局在履行市區更 新任務上踏入新的里

程碑,亦是市建局一項重大的成就。

31.

2008 2 月,財政司司長在財政預算案演辭中宣

布,將在未來數月為現行的《市 區重建策略》展開檢

討工作。由於現時市民對文物保 育、社會網絡及樓宇

復修日益重視,檢討工作將涵蓋 重建工作在未來市區

更新策略中扮演的角色。財政司 司長並

工作進行期間,市建局應繼續推 動正在落實的重建項

目。

32.

2008 2 月,財政司司長根據《市區重建局條例》

21 22 條,批准市建局第 7 個業務綱領及業務

計劃。 2008/09 年度的業務計劃涵括以不同方式保育

最多 48 幢戰前唐樓的新策略;在發展局的統籌下,

以地區為本方式活化灣仔;以及活化上環的其他計

劃。市建局亦正準備與政府及房 協商討,就各項樓宇

復修計劃加強合作,以提高協同效益。

33.

7 份業務綱領承接之前的業務綱領,涵蓋 65 個重

建項目,包括 4 個在土發公司時期已經開展的項目、

35 個已經開展的重建項目和兩個已經開展的保育暨

活化項目(包括與房協合作的項目),以及 24 個新

的重建及保育項目。在 2008/09 年度,市建局仍然

優先處理從前土發公司接手的 25 個項目。此等項目

現已全部開展,最後 3 個項目為衙前圍村、洗衣街及

卑利街 / 嘉咸街項目,已於 2007/08 年度以適當的方

式推行,部分其他項目亦已接近 完成。此外,市建局

亦因應規劃及其他需要而開展一 些新項目。市建局現

計劃在 2008/09 年度推行共 3 個新的重建項目和 1

個新的保育項目。

34.

市建局會積極支援發展局進行《 市區重建策略》的檢

討工作。在這方面,市建 局正協助發展局進行籌備

工作,有關工作透過另一份文件向事務委員會?

報。

V.

財務事宜

35.

截至 2008 3 31 日,市建局的資產淨值為港幣

144 億元,當中包括政府注資共 100 億元,以及從營

運得來的累積盈餘港幣 44 億元。市建局於 2007/08年度錄得約港幣 21 億元的淨營運盈餘。市建局自

2001 5 月成立以來每年的盈餘 /( 虧損 ) 總括如下:

$’000

2001 5 1 (2,160,610)

2001/02(11 個月 ) (558,329)

2002/03 (226,570)

2003/04 (80,443)

2004/05 3,002,087

2005/06 1,576,611

2006/07 758,711

2007/08 2,077,601

總計 : 4,389,058

36.

市建局於 2007/08 年度錄得營運盈餘,主要是由於

地產市道向上,本局可從項目取得收入。截至 2008

3 31 日,市建局的現金及銀行存款結餘為港幣

109 億元,預計重建項目所需收購成本為港幣 72

元。在 2007/08 的財政年度,本局並

37.

市建局近年的財政狀況得以改善 ,主要是因為市建局

審慎理財,以及地產市道好轉 。尤其是市建局大部分

業權是於 2003 年沙士疫潮期間收購得來,後於

2005 年地產市道上升時為有關地盤招標。市建局從

項目中錄得的所有盈餘 ,將會保留作推行其他市區

更新項目及 4Rs 措施的資金,以改善殘破舊區的居

住質素及環境。

38.

市建局截至 2008 3 31 日的詳細財務資料將載

於本局 2007/08 年度的年報及已審核賬目之內,有

關報告將於 2008 10 月提交立法會省覽。市建局

所有項目的進度見於本文件 附錄

。在 10 個由前土發

公司開展並 6 個已竣工並

已售出或租出所有住宅及商業樓面。由市建局或其策

略伙伴房協開展的項目則尚未達此階段。

39.

雖然上段提及的 6 個已竣工項目總體來說為市建局帶

來約港幣 8 9 千萬元的盈餘,當中尚未計及前土發

公司因該等項目錄得的盈餘或虧 損,但當市建局在未來數年實施市區更新項目時,會 因為地產市場波動影

響已收購物業及未來收購成本, 而無可避免地面對各

種風險。最近,收購成本 大幅攀升,市建局近期收

購某項目的業主自用住 宅物業時,每平方呎實用樓

面面積的收購價超過港幣 9,900 元,令發展風險大

增。市建局預計,在 2008 2013 年度業務綱領內

所列項目,所需的總開支約為港幣 300 億元,當中

尚未計及營運支出。上 述開支涵蓋重建發展、樓宇

復修、文物保育及舊區活化的項目。在重建項目

中,將包括數個大型的 前土發公司項目,其中一個

是市建局歷來最大規模 的觀塘市中心重建項目。市

建局現時預計,單是觀 塘市中心項目所需虧損撥備

已達港幣 20 億元。

40.

此外,市建局最近推出了保育多幢戰前唐樓的新計

劃。雖然此計劃可以為本港社會保育文物,是物有

所值的措施,但 入應未能支付其資本開支。

市建局亦正在擴展其舊 區活化計劃,並

復修及維修方面多出一 點力。因此,本局在業務綱

領中預計,在未來 5 年推行 4Rs 項目時需要向外尋

求融資,例如向銀行借貸。

41.

為確保市區更新計劃可以長遠持 續推行,本局會採取

十分審慎的理財方針,繼續謹慎 及認真地維持較穩健

的財政狀況。

VI.

總結

42.

市建局的工作在 2007/08 年度繼續取得重大進展。

當中包括推行最後 3 個前土發公司項目,以及根據

《市區重建局條例》推行了 3 個新的重建項目;就保

48 幢戰前唐樓擬備策略;以地區為本方式就活化

灣仔展開規劃工作;復修 115 幢樓宇共 7,160 個單

位;為檢討《市區重建策略》展開籌備工作。市建局

與房協的合作亦為市區 更新注入了新的資源,而雙

方會在這基礎上繼續努力。

43.

總括來說,市建局正繼續致力推 行財政自給、綜合及

平衡的市區更新計劃,務求在迅 息萬變的經濟和物業市道下,配合社會的需要和期望 ,以達成市建局的理

想和使命,為香港締造優質的城 市生活,令我們的世

界級都會充滿朝氣,成為更美好的家園。

市區重建局

2008 6

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